immobili per imprese: nuove dinamiche nel 2024
Domanda significativa per i capannoni, soprattutto logistici, negozi stabili. Il mercato degli immobili industriali e commerciali nell’analisi Tecnocasa.
Il 4 dicembre si è svolta la Conferenza del Gruppo Tecnocasa sul mercato degli immobili industriali e commerciali in Italia e nelle grandi città.
Il settore degli immobili destinati alle imprese si colloca in un contesto economico in lieve ripresa. La crescita del PIL prevista entro la fine dell’anno si attesta attorno al +0,8%. In tale scenario, la rete Tecnocasa segnala un mercato comunque caratterizzato da una domanda significativa, che coinvolge capannoni, negozi e uffici.
L’evoluzione dell’economia italiana potrebbe influenzare il segmento degli immobili per le imprese. Si prevede una buona tenuta per i capannoni, soprattutto per quelli logistici, dove l’offerta continua a essere insufficiente. Per quanto riguarda i negozi, secondo l’analisi di mercato del Gruppo Tecnocasa, si prevede stabilità nelle zone ad alto passaggio e nelle posizioni di pregio, mentre maggiori difficoltà potrebbero emergere nelle aree a basso traffico e per i negozi di prossimità. Per il comparto direzionale, alla luce del crescente interesse verso i criteri ESG, si prevede una riduzione del valore degli edifici più datati e un apprezzamento per quelli di nuova generazione. Vediamo in sintesi ciò che è emerso dal focus capannoni e negozi.
Capannoni
Nella prima metà del 2024, i prezzi e i canoni di locazione dei capannoni sono aumentati, spinti dalla carenza di offerta, soprattutto di immobili di nuova costruzione. La logistica cerca strutture efficienti e certificate, mentre l’aumento dei costi di costruzione rallenta lo sviluppo di nuovi immobili, spingendo molte aziende ad acquistare terreni e commissionare edifici su misura. La saturazione delle location prime porta le aziende verso posizioni secondarie, nonostante alcuni comuni limitino le strutture logistiche nei propri piani regolatori.
Veneto, Lombardia ed Emilia-Romagna guidano i progetti logistici grazie a infrastrutture strategiche. Si registrano difficoltà per i settori fashion, automotive e legati alla Germania, e rallentamenti nello sviluppo industriale per la carenza di manodopera specializzata. Cresce la domanda di spazi per data center e terreni per impianti fotovoltaici.
L’Agenzia delle Entrate segnala un +12,6% nelle compravendite di capannoni, con un aumento della quota di acquisto (dal 28,3% nel 2023 al 35,4% nel 2024), favorito da prezzi in calo negli ultimi 10 anni (-10,5% per immobili usati, -7,6% per nuovi). Lo stoccaggio merci è la principale motivazione di acquisto (64,8% per le locazioni e 10,3% per aziende di produzione). I canoni di locazione sono cresciuti del 15,6% per gli usati e del 6,7% per i nuovi, con tagli inferiori a 500 mq i più richiesti.
A Milano e Torino continua la conversione di capannoni obsoleti in residenze, favorita dalla ripresa del mercato abitativo, ma frenata dai crescenti costi di conversione.
Negozi
Il segmento retail mostra una ripresa nelle compravendite, con un +6,0% nella prima metà del 2024 rispetto allo stesso periodo del 2023 (dati Agenzia delle Entrate). Secondo Tecnocasa, la componente per investimento è calata dal 50,5% al 44,2%, rimanendo però la motivazione principale, grazie al ribasso dei prezzi negli ultimi 10 anni (-25% per vie di passaggio, -28,7% per vie non di passaggio).
Tiene il retail nelle vie di pregio e di alto passaggio, soprattutto nelle metropoli turistiche, che favoriscono la ristorazione, in crescita nella locazione (dal 9,8% all’11%) insieme agli spazi per la cura della persona (dal 14,9% al 23,4%). Il 15,3% dei negozi è affittato per studi professionali, spesso su strade di basso transito, preferite da start-up e attività social-friendly. La maggioranza dei negozi compravenduti o locati è sotto i 100 mq.
Nelle vie di alto passaggio si paga spesso la key money per la bassa vacancy. I negozi di vicinato affrontano difficoltà per l’aumento dei canoni, la concorrenza dell’ecommerce e il calo di sviluppo dei supermercati di prossimità. Negli ultimi dieci anni, i canoni sono diminuiti: -19% per vie di passaggio e -18,4% per vie non di passaggio.
