Nella analisi di Cresme, dopo Superbonus e Pnrr il settore edilizio entra in una fase di riequilibrio.
La rigenerazione urbana in Italia si trova oggi in una fase di transizione: dalla stagione espansiva trainata dagli incentivi fiscali e dalla programmazione straordinaria del Pnrr a un contesto di progressiva normalizzazione del ciclo edilizio.
Tra il 2021 e il 2024, il Superbonus ha rappresentato il principale acceleratore del comparto costruzioni, con un impatto rilevante sulla riqualificazione del patrimonio esistente. Secondo elaborazioni Cresme, il mercato della riqualificazione ha raggiunto livelli eccezionali, con valori intorno agli 84 miliardi di euro nel 2023 e circa 95 miliardi nel 2024, rispetto a una media pre-incentivi attorno ai 28 miliardi annui tra 2017 e 2019. All’interno di questo ciclo, la componente legata al solo efficientamento energetico ha seguito una dinamica particolarmente volatile, passando da circa 46,3 miliardi nel 2022, a 41,7 miliardi nel 2023, fino a 16,6 miliardi nel 2024, segnalando un rapido riassorbimento della spinta incentivata, pur in presenza di una domanda strutturale ancora significativa.
Questa fase ha generato un effetto di saturazione della capacità produttiva del settore: imprese, progettisti e filiere hanno operato a pieno regime, con tensioni su costi, disponibilità di manodopera e tempi di esecuzione. La successiva riduzione delle aliquote e la stretta sugli strumenti di cessione del credito hanno innescato una rapida inversione di ciclo.
I dati più recenti suggeriscono, però, che la fase di contrazione stia progressivamente esaurendosi. Secondo il 40° Rapporto Congiunturale e Previsionale del Cresme “Il mercato delle costruzioni 2026-2029”, l’importo dei lavori di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica che hanno beneficiato degli incentivi fiscali, calcolato quindi in base al valore dei bonifici ‘parlanti’, dopo un 2025 in contrazione che ha spinto l’influenza negativa fino a gennaio 2026, ha visto un ritorno alla crescita nei mesi successivi con una riduzione del calo a febbraio (-5,4% rispetto al -43,2% di gennaio 2026) per poi tornare in positivo con marzo e aprile, rispettivamente a +8,9% e +12 per cento. “Si avvia una fase matura per il comparto dell’edilizia di riqualificazione sul fronte degli investimenti – ha commentato in occasione della conferenza di presentazione del Rapporto, il direttore del Cresme, Lorenzo Bellicini -. Le stime relative alle variazioni sull’anno precedente, calcolate su valori costanti 2015, vedono un +0,2% per il 2026, un -1,6% per 2027 e per 2028, mentre per il 2029 la previsione è di un -0,8 per cento”.
“La stima di lavori incentivati per il 2026 è di 41,5 miliardi di euro, ma va ricordato che i lavori di riqualificazione non sono solo legati agli incentivi – prosegue Bellicini -. Abbiamo una quota di Superbonus che cumula nel 2025 3,7 miliardi di euro, ma la manutenzione ordinaria, che vale 56 miliardi, continua a crescere. Sta riprendendo l’onda storica degli investimenti in rinnovo residenziale”.
Del valore della produzione nelle costruzioni, che nel 2025 si era attestato a 301,4 miliardi di euro e si stima salirà nel 2026 a 320 miliardi, la componente principale sarà rappresentata dagli investimenti, pari a 249,3 miliardi (77,9% del totale), dei quali la quota maggiore sarà assorbita dalla manutenzione straordinaria con 161,5 miliardi di euro (50,4% del valore complessivo della produzione). Mentre la manutenzione ordinaria peserà per 55,7 miliardi (17,4%). Un quadro che conferma come il mercato delle costruzioni continui a essere sostenuto soprattutto dagli interventi sul patrimonio esistente, più che dallo sviluppo di nuove opere.
Se sul fronte privato il mercato si sta assestando dopo il ciclo del Superbonus, sul versante pubblico continua invece a pesare il contributo degli investimenti infrastrutturali legati al Pnrr. Secondo il Cresme, dai 32,5 miliardi di euro a prezzi correnti del 2016, gli investimenti in opere pubbliche saliranno a 93 miliardi del 2026, in costante crescita e con aspettative di tenuta. Le rilevazioni fanno presagire un consolidamento della dimensione degli investimenti nelle opere pubbliche nel prossimo triennio, pur prevedendo una contrazione del comparto residenziale. “Ciò significa che il Pnrr ha inciso in maniera significativa sul comparto delle opere pubbliche, sulle grandi infrastrutture, ma ha inciso ancora di più sulle opere di piccola dimensione, svolte dai Comuni”, chiosa Bellicini.
A sostenere gli investimenti in opere pubbliche nel 2025, osserva Scenari Immobiliari nel suo rapporto “Il mercato prima del cantiere” pubblicato il mese scorso, è stata l’accelerazione degli interventi finanziati dal Pnrr in vista della scadenza del Piano, fissata ad agosto 2026.
Storicamente i cicli incentivati tendono a generare forti accelerazioni seguite da fasi di riassestamento, con effetti di volatilità sulla programmazione degli investimenti e sulla capacità delle imprese di pianificare nel medio periodo. La fase attuale appare coerente con questa dinamica: una contrazione dopo il picco, che presenta ora i primi segnali di ripresa, ma senza ancora un nuovo equilibrio stabile tra domanda pubblica e privata. Il risultato è una fase di normalizzazione: i volumi tornano verso livelli più vicini alla media storica, ma senza che si sia ancora consolidato un modello stabile di sostegno alla rigenerazione urbana. In assenza della leva fiscale del Superbonus, gli interventi richiedono infatti una più complessa combinazione di risorse pubbliche e private, tempi autorizzativi più lunghi e una governance urbanistica capace di coordinare interessi diversi.
Gli operatori immobiliari confermano questa lettura: secondo le survey condotte da Scenari Immobiliari, il 77% degli operatori indica i tempi autorizzativi e l’incertezza urbanistica come fattore principale che incide sulla decisione di avviare, rinviare o modificare un progetto, mentre l’81% ritiene la certezza della disciplina urbanistica la condizione prioritaria per l’attivazione di nuovi investimenti. La rigenerazione del patrimonio esistente, sia pubblico che privato, è indicata dal 67% degli operatori come la tipologia di intervento più probabile nei prossimi 12-24 mesi, con un potenziale stimato di oltre 550 miliardi di euro di investimenti su circa 270 milioni di metri quadrati di immobili dismessi o sottoutilizzati.
Guardando avanti, è ora da monitorare in tema di incentivi il nuovo Piano Casa (Decreto-legge n. 66 del 7 maggio 2026): prevede misure straordinarie, come lo stanziamento di circa 970 milioni di euro per il recupero e la manutenzione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica, con l’obiettivo di rendere nuovamente disponibili circa 60mila alloggi.